Stanovisko Sdružení nájemníků ČR k problematickému postupu Statutárního města Havířova ve věci zvyšování nájemného.

K problematice postupu Statutárního města Havířova ve věci zvyšování nájemného vydalo Sdružení nájemníků ČR z.s. toto stanovisko, které bylo také předmětem interpelace na ZMH dne 19.6.2023.

Nájem bytu a domu tam, kde je účelem nájemní smlouvy zajištění bytových potřeb nájemce, má zvláštní právní úpravu v Pododdíle 2 ust. § 2235 a násl. občanského zákoníku. Celý tento „pododdíl“ má donucující povahu, což vyplývá hned z úvodního ustanovení § 2235:

„Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“

Od zvláštních ustanovení o nájmu byt a domu se tedy nelze odchýlit ani dohodou pronajímatele a nájemce v neprospěch nájemce.

Pronajímatel a nájemce se tedy nemohou odchýlit ani od ust. § 2248 a § 2249 jinak než ve prospěch nájemce.

Ust. § 2248 obč. zní násl.:

„Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného“

Smluvní strany si mohou dohodnout i delší období, za které bude nájemné zvyšováno (např. každé 2 roky). Nemohou si však dohodnout kratší období. „Roční interval je nutné – z důvodu ochrany nájemce - považovat za nejkratší možný. Případné ujednání, na základě kterého by bylo možné nájemné zvyšovat vícekrát v roce, by bylo nicotné z důvodu, že jde o ujednání ukládající nájemci povinnost, která je zjevně nepřiměřená (§ 2239)“ ( Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721 – 2520) ASPI, Wolters Kluwer, stav k 1. 7. 2021, autor Bajura a spol.)

Ust. § 2239 obč. zní násl.:

„Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“

Pronajímatel se snaží toto ustanovení obejít tak, že v nájemní smlouvě čl. II odst. 3 stanoví násl.:

K faktickému zvýšení nájemného však v případě pokračování nájemního vztahu bez dalšího dochází po 6 měsících, a jde tak tedy nezákonný postup, který by neměl požívat právní ochrany.

Nájemní smlouva obsahuje i další ustanovení, která jsou neplatná, příp. nicotná, ať už jde o ustanovení uvedená v nájemní smlouvě nebo „skrytá“ ve „Všeobecných podmínkách nájmu“, na které nájemní smlouva odkazuje, a které mohou být jednostranně (?!) měněny pronajímatelem, což je samo o sobě nepřípustné.

Obsahem těchto „podmínek“, které mají 32 stran textu, jsou ustanovení, které jsou v přímém rozporu se zákonem.

Tak např. ust. § 2251 obč. zní násl.:

(1) Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

(2) Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.

Nelze se tedy platně dohodnout s nájemcem na tom, že bude pronajímateli hradit nájemné či poplatek za vybavení bytu, takové plnění je nutné považovat za bezdůvodné obohacení (2991 OZ), které je povinen pronajímatel nájemci vydat, a to i zpětně za dobu 10 let (§ 638 OZ). Tyto platby nelze zahrnout ani do nákladů na bydlení za účelem přiznání dávky státní sociální podpory (příspěvku na bydlení) stejně, jako další „plnění“ jiné, než nájemné či platby za služby.

Ust. § 2251 je typickou ukázkou kogentního ustanovení, o kterém není pochyb. K rozdílu mezi donucujícím a dispozitivním ustanovením doporučuji i článek pana Prof. Dr. JUDr. Eliáše, který byl zveřejněn v Bulletinu advokacie, odkaz zde: http://www.bulletin-advokacie.cz/k-pojeti-dispozitivniho-prava-v-obcanskem-zakoniku

Podle našeho názoru není možné po nájemci požadovat ani poplatek za sepis notářského zápisu, jehož obsah navíc přináší prospěch jen pronajímateli, nikoliv nájemci. Nejedná se ani o službu spojenou s užíváním bytu (viz. § 2247 OZ, zákon č 67/2013 Sb.)

Obsahem „Všeobecných podmínek nájmu“ je velké množství dalších „ujednání“, ke kterým se nepřihlíží a jsou nicotná, neboť zkracují práva nájemce nebo stanoví povinnosti zjevně nepřiměřené. Celý tento „dokument“ je zakončen ustanoveními o způsobu doručovaní, který je v rozporu nejenom se zákonem, ale i s ustálenou judikaturou soudu a jako takový je nepřípustný.

Postup města jakožto pronajímatele je kulantně řečeno nekorektní vůči nájemcům, ale i občanům obce. Vzhledem k tomu, že pronajímatelem je statutární město, mělo být jít vůči ostatním pronajímatelům v lokalitě příkladem, jak v nájemních vztazích vystupovat a dodržovat právní předpisy, nikoliv být příkladem toho, jak právní předpisy obcházet.

Nájemci mají samozřejmě právo obrátit se se svým nárokem k příslušnému soudu, tj. zejména nárokem na vydání bezdůvodného obohacení. Nutno podotknout, že soudní řízení může trvat řádově několik měsíců, ale i rok či dva, se soudním řízením jsou spojené i náklady, které zpravidla hradí strana, která v řízení neuspěje. Rozhodnutí soudu nelze nikdy předjímat.

Nájemci, kteří mají smlouvu na dobu určitou jsou samozřejmě v nevýhodném postavení, neboť lze očekávat, že jim pronajímatel – město Havířov, v případě zahájení soudního řízení, nájemní smlouvu neprodlouží a nájem tím skončí.

Závěrem bychom chtěli uvést, že je nám nesmírně líto celé věci a postupu města, které je spíše typický pro soukromé pronajímatele, jejichž jedinou motivací je generovat zisk.

Mgr. Lenka Veselá, místopředsedkyně Sdružení nájemníků ČR z.s.